オフィスビル、トイレ満室で「他の階」使う人いませんか？ 法的に問題ないのか、弁護士に聞いてみた

2025年04月15日 10時14分

ここは日本のどこか。せわしいオフィス街の一角に悠人さん（仮名）が勤める会社のビルがある。

そのビルはフロアごとに入居者、つまりテナントが違うのだが、先日、見かけたことのない人物が、悠人さんの会社のフロアにあるトイレから出て来るところを目撃した。

そのときは「お客さんかな」と思ったが、あとから他の階に入る会社の社員だったことがわかったという。男子トイレの個室は少ないため、おそらく満室で、便意を我慢できず使ったものとみられる。

悠人さんは同僚との雑談の中で、驚きを持ってこの話を伝えたところ、逆に「え、あなたはやったことないの？」と言われたという。世間一般のマナーはいざしらず、法的には問題ないのだろうか。佐々木一夫弁護士に聞いた。

●他の階のトイレは自由に使えるとは限らない

意外と知られていないのですが、他の階のトイレは自由に使えるとは限りません。

一般にオフィスビルのトイレに関しては、ビルの構造や契約形態によって、「テナントの専有部分」に含まれる場合と「ビル全体の共用部」に該当する場合があり、法的評価が異なります。

また、ビル全体の共用部であったとしても、館内規則によって利用のルールが定められている場合があります。

これらのことを知らないで他の階のトイレを日常的に利用していると、思わぬトラブルに発展することもありえます。詳しくみていきましょう。

●テナント専有部分→許可なく立ち入れば法的トラブルになりうる

まず、トイレがフロアごとに入居テナントの所有（あるいは賃借）空間の一部として扱われているケースです。

オフィスビルによっては、契約時に「該当のフロアに設置されたトイレはそのテナントの専有部分とする」という特約が盛り込まれていることがあります。テナントが内装工事などでトイレを改装する権限を有している場合や、フロア全体を大きく賃借している場合は、トイレも専有部分とされている可能性が高いです。

この専有部分は、賃貸借契約に基づいてテナントが独占的に使用する権利を持つ空間のことを指しています。ですから、テナントの許可なく立ち入れば、民事上は「不法行為」（民法709条など）の問題となりえますし、状況によっては刑事上の「建造物侵入罪」（刑法130条）が成立する可能性もあります。

そうすると、専有部分に設置されたトイレであれば、単なるトイレの使用であっても「外形上部外者が入ってはならないとわかるような位置のトイレだった」とか「事前に明確にこのフロアのトイレはテナントの専有部分であることがわかっていた」にもかかわらず利用を強行すると、法的トラブルにつながる可能性があります。

実際のところ、トイレ使用で具体的な損害が発生しにくいのも事実です。しかし、企業によっては情報セキュリティ上の理由や、施設管理上の方針で「当社フロアへの無断立ち入りを禁ずる」という厳格な姿勢をとる場合もあります。

その場合、警告を受けたにもかかわらず繰り返し使用していると、トラブルが大きくなることがありますので、利用は控えるべきです。

●ビル全体の共有部分→館内規則などに従う必要あり

次にオフィスビル全体の共用部としてトイレが設置されているケースです。

（略）

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